Hipoteka w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży. Właściciel może zbyć mieszkanie, na którym ciąży kredyt, a kupujący może za nie zapłacić, także z własnego kredytu. Trzeba tylko ułożyć transakcję tak, aby pieniądze z ceny najpierw spłaciły bank sprzedającego, a hipoteka zniknęła z księgi. Tym zajmuje się ten poradnik.

Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga więcej dokumentów niż sprzedaż lokalu bez obciążeń. Kupujący i jego bank chcą wiedzieć, ile dokładnie wynosi zadłużenie, na jaki rachunek wpłacić pieniądze i kiedy bank sprzedającego zgodzi się wykreślić hipotekę. Bez tych informacji notariusz nie przygotuje bezpiecznego aktu, a bank kupującego nie wypłaci kredytu.

Po stronie sprzedającego pojawiają się też koszty, o których łatwo zapomnieć: możliwa rekompensata za wcześniejszą spłatę, opłata za zaświadczenie, opłata sądowa za wykreślenie hipoteki i podatek dochodowy, jeśli od zakupu nie minęło pięć lat. Wszystkie da się policzyć przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Opisujemy typowy przebieg. Szczegóły, takie jak treść zaświadczeń, terminy wydawania dokumentów i opłaty, zależą od banku i umowy kredytu. Kwoty w przykładach są ilustracyjne.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Tak. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność banku, ale nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży. Formalnie hipoteka „idzie za nieruchomością”, więc gdyby nie została wykreślona, nowy właściciel kupiłby lokal nadal obciążony cudzym długiem. Nikt rozsądny na to się nie zgodzi, dlatego w praktyce cena lub jej część służy do spłaty kredytu sprzedającego.

Najczęściej spotyka się trzy scenariusze:

  1. Kupujący płaci gotówką - część ceny trafia bezpośrednio na rachunek kredytu sprzedającego, reszta na jego konto osobiste.
  2. Kupujący bierze kredyt hipoteczny - bank kupującego wypłaca środki w transzach: najpierw na spłatę kredytu sprzedającego, potem pozostałą kwotę sprzedającemu.
  3. Sprzedający spłaca kredyt przed aktem - z oszczędności albo innego źródła. Rzadziej spotykane, bo wymaga dużej gotówki, ale upraszcza transakcję.

Istnieje też wariant, w którym sprzedający kupuje inne mieszkanie i chce przenieść zabezpieczenie na nowy lokal. Niektóre banki dopuszczają zmianę zabezpieczenia, lecz wymaga to aneksu, nowej wyceny i zgody banku. Nie jest to standardowe prawo kredytobiorcy.

Krok 1: zaświadczenie z banku i sprawdzenie umowy

Zanim wystawisz ogłoszenie, poproś bank o informację o bieżącym saldzie i warunkach wcześniejszej spłaty. Przed umową przedwstępną będzie potrzebny formalny dokument, zwykle nazywany zaświadczeniem o saldzie lub o kwocie zadłużenia do spłaty. Bank kupującego zazwyczaj wymaga, aby zawierał:

  • kwotę zadłużenia na określony dzień, z odsetkami i ewentualnymi opłatami,
  • numer rachunku, na który należy wpłacić pieniądze,
  • zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie,
  • termin ważności informacji.

Wydanie zaświadczenia bywa płatne, a czas oczekiwania różni się między bankami. Warto zamówić je z wyprzedzeniem i sprawdzić, czy bank kupującego akceptuje jego treść. Część instytucji ma własne wzory, a różnice w sformułowaniach potrafią opóźnić wypłatę kredytu.

Przejrzyj także umowę kredytu. Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala stronom zastrzec rekompensatę za wcześniejszą spłatę. Przy zmiennej stopie bank może ją pobrać tylko wtedy, gdy spłata następuje w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Rekompensata nie może przekroczyć odsetek, które byłyby naliczone od spłacanej kwoty przez rok, ani 3% spłacanej kwoty. Przy okresowo stałej stopie bank może pobierać rekompensatę w okresie obowiązywania stałego oprocentowania. W każdym przypadku nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Przykład ilustracyjny: kredyt na zmiennej stopie, zawarty 20 miesięcy temu, do spłaty 320 000 zł. Górny limit 3% to 9600 zł. Jeśli umowa przewiduje niższą rekompensatę albo w ogóle jej nie przewiduje, zapłacisz mniej lub nic. Po trzech latach od zawarcia umowy na zmiennej stopie ten koszt znika. Ogólne zasady wcześniejszej spłaty i zwrotu kosztów opisujemy w artykule wcześniejsza spłata kredytu i zwrot prowizji.

Krok 2: umowa przedwstępna i zadatek

Umowa przedwstępna ustala cenę, termin aktu, sposób zapłaty i sposób spłaty kredytu. Przy mieszkaniu z hipoteką powinna wprost opisywać:

  • kwotę, którą kupujący wpłaci na rachunek kredytu sprzedającego,
  • kto i kiedy dostarczy zaświadczenie o saldzie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki,
  • kto złoży wniosek o wykreślenie i kto pokryje opłatę sądową,
  • wysokość zadatku lub zaliczki oraz skutki niedotrzymania terminów,
  • termin wydania lokalu.

Forma ma znaczenie. Umowa w formie aktu notarialnego daje stronie możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Zwykła umowa pisemna daje przede wszystkim roszczenie odszkodowawcze. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, jego bank często wymaga umowy przedwstępnej jako załącznika do wniosku.

Zadatek jest dla sprzedającego pierwszymi pieniędzmi z transakcji. Można go przeznaczyć na nadpłatę kredytu jeszcze przed aktem, ale saldo w zaświadczeniu trzeba wtedy zaktualizować. Przy uldze mieszkaniowej moment wydatku też ma znaczenie, o czym piszemy niżej.

Krok 3: finansowanie kupującego i przepływ pieniędzy

Gdy kupujący zaciąga kredyt, jego bank analizuje nie tylko zdolność klienta, ale też stan prawny lokalu. Sprawdza księgę wieczystą, zleca operat szacunkowy i żąda dokumentów sprzedającego, w tym zaświadczenia o saldzie. Umowa kredytu kupującego zwykle przewiduje, że pierwsza transza trafi bezpośrednio do banku sprzedającego.

Przykład ilustracyjny przepływu przy cenie 600 000 zł:

Etap Kwota Odbiorca
Zadatek przy umowie przedwstępnej 30 000 zł sprzedający
Wkład własny kupującego przy akcie 120 000 zł sprzedający
Transza kredytu kupującego na spłatę 320 000 zł bank sprzedającego
Pozostała część kredytu kupującego 130 000 zł sprzedający
Razem 600 000 zł

Kwota na spłatę musi odpowiadać saldu na dzień wpływu środków, a nie na dzień aktu. Odsetki narastają codziennie, dlatego zaświadczenie często podaje kwotę na konkretną datę albo dzienny przyrost odsetek. Różnicę zwykle pokrywa sprzedający. Po spłacie warto odebrać potwierdzenie zamknięcia kredytu i sprawdzić, czy nie została nadpłata do zwrotu.

Jeśli sprzedajesz, aby kupić kolejne mieszkanie, oba procesy warto zsynchronizować. Bank finansujący nowy zakup może wliczyć ratę starego kredytu do zdolności do czasu jego spłaty. Ceny, koszty i dodatkowe opłaty po stronie nowego zakupu zestawiliśmy w artykule o kosztach zakupu mieszkania. Aktualne oferty finansowania porównasz w zestawieniu kredytów hipotecznych.

Starsza para podpisuje dokumenty przy biurku notariusza, a młodsi kupujący uśmiechają się obok

Krok 4: akt notarialny i zabezpieczenie stron

W dniu aktu hipoteka jest jeszcze wpisana w księdze. Kupujący ryzykuje, że zapłaci, a hipoteka nie zostanie wykreślona. Sprzedający ryzykuje, że wyda mieszkanie przed otrzymaniem pieniędzy. Akt rozwiązuje oba problemy przez zapisy o sposobie i terminach płatności oraz przez dokumenty z banku sprzedającego.

Typowe rozwiązania to:

  • przelew bezpośrednio na rachunek kredytu - ta część ceny nie przechodzi przez konto sprzedającego,
  • depozyt notarialny - kupujący wpłaca pieniądze notariuszowi, który wypłaca je po spełnieniu warunków opisanych w protokole; notariusz pobiera za to wynagrodzenie,
  • poddanie się egzekucji - sprzedający w akcie zobowiązuje się wydać lokal, a kupujący zapłacić, co ułatwia dochodzenie roszczeń,
  • termin wydania lokalu po zapłacie całej ceny - klucze przekazuje się po wpływie ostatniej części.

Notariusz sprawdza aktualny stan księgi wieczystej i dokumenty banku. Jeżeli coś w nich jest niejasne, na przykład zaświadczenie straciło ważność, lepiej przełożyć akt niż podpisywać umowę z niepewną spłatą.

Krok 5: wykreślenie hipoteki

Po całkowitej spłacie bank sprzedającego wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Ten dokument trafia do sądu wieczystoksięgowego razem z wnioskiem o wykreślenie. Wniosek może złożyć właściciel, a często robi to notariusz przy okazji aktu, jeśli strony dysponują już zgodą banku.

Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł. Wynika to z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: od wniosku o wpis hipoteki pobiera się 200 zł, a od wniosku o wykreślenie wpisu połowę tej kwoty. Kto ją pokrywa, ustalają strony. Zwykle robi to sprzedający, bo usunięcie obciążenia jest jego obowiązkiem.

Czas oczekiwania na wpis zależy od sądu. Kupujący i jego bank oczekują zwykle, że sprzedający dostarczy zgodę w określonym terminie po spłacie. Jeżeli bank zwleka z wydaniem dokumentu, warto złożyć pisemną reklamację i zachować potwierdzenie spłaty.

Gdy cena nie pokrywa kredytu

Czasem saldo przewyższa cenę rynkową mieszkania. Taka sytuacja zdarza się przy wysokim finansowaniu, spadku cen lokalnych albo przy kredytach walutowych. Wtedy sprzedający musi dopłacić różnicę z oszczędności, uzgodnić z bankiem sposób spłaty reszty albo odłożyć sprzedaż.

Bank nie wyda zgody na wykreślenie hipoteki, dopóki cała wierzytelność nie zostanie spłacona, chyba że zgodzi się na inne rozwiązanie w odrębnym porozumieniu. Takie porozumienia są możliwe, ale nie są obowiązkiem banku.

Osobom w trudnej sytuacji finansowej pomaga Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Ustawa przewiduje pożyczkę na spłatę zadłużenia do 120 000 zł, gdy kwota ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości nie pokryła całego kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na jej zakup. Przed sprzedażą można wystąpić o promesę takiej pożyczki, a warunkiem jest zawarcie umowy przedwstępnej. Trzeba też spełnić ustawowe kryteria trudnej sytuacji, na przykład status bezrobotnego albo relację raty do dochodu powyżej 40%. Wniosek składa się w banku, który udzielił kredytu.

Podatek od sprzedaży przed upływem pięciu lat

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodzi obowiązek rozliczenia podatku dochodowego. Mieszkanie kupione w 2023 roku można sprzedać bez tego podatku od 1 stycznia 2029 roku. Wcześniejszą sprzedaż rozlicza się w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku, stawką 19% od dochodu.

Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty, czyli między innymi udokumentowane koszty nabycia i nakłady zwiększające wartość lokalu. Rata kredytu sama w sobie nie jest kosztem uzyskania przychodu.

Zwolnienie obejmuje część dochodu wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży, licząc od dnia sprzedaży. Do takich wydatków zalicza się zakup lub budowę innego lokalu, remont własnego mieszkania i spłatę kredytu mieszkaniowego. Od 2022 roku przepisy obejmują także spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości. Liczy się jednak źródło i moment wydatku. W interpretacji indywidualnej z maja 2025 roku fiskus uznał spłatę sfinansowaną z zadatku, ale nie jej część opłaconą z własnych oszczędności przed otrzymaniem ceny.

Przykład ilustracyjny: przychód 600 000 zł, koszty 460 000 zł, dochód 140 000 zł. Podatek bez ulgi wyniósłby 26 600 zł. Jeśli 300 000 zł z ceny zostanie wydane na własne cele mieszkaniowe, zwolniona część dochodu to 140 000 zł × 300 000 / 600 000 = 70 000 zł. Do opodatkowania zostaje 70 000 zł, czyli 13 300 zł podatku. Przy nietypowym przebiegu transakcji warto rozważyć wniosek o interpretację indywidualną.

Środki ze sprzedaży, które czekają na zakup kolejnego mieszkania, można trzymać na lokacie albo koncie oszczędnościowym. Ważne, aby dało się udokumentować, że później sfinansowały cel mieszkaniowy.

Lista kontrolna przed aktem

  1. Masz aktualne zaświadczenie o saldzie, numer rachunku do spłaty i zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie.
  2. Wiesz, czy umowa przewiduje rekompensatę za wcześniejszą spłatę i ile maksymalnie wyniesie.
  3. Umowa przedwstępna opisuje przepływ pieniędzy, zadatek i termin wydania lokalu.
  4. Bank kupującego zaakceptował dokumenty i zna datę wypłaty.
  5. Uzgodniono, kto złoży wniosek o wykreślenie hipoteki i kto zapłaci 100 zł opłaty.
  6. Policzyłeś podatek i zaplanowałeś wydatki w ramach ulgi mieszkaniowej.
  7. Po spłacie odbierzesz potwierdzenie zamknięcia kredytu i sprawdzisz raport BIK.

Ostatni punkt ma znaczenie przy kolejnym wniosku. Spłacony kredyt powinien mieć w raporcie BIK status zamkniętego. Jeśli bank nie przekaże aktualizacji, nowy kredytodawca może przez pewien czas widzieć zobowiązanie jako aktywne.

Najczęstsze pytania

Czy potrzebuję zgody banku na sprzedaż mieszkania z kredytem?

Na samą sprzedaż zgoda banku zwykle nie jest wymagana, bo hipoteka nie ogranicza prawa właściciela do zbycia lokalu. Bank musi jednak wydać zaświadczenie o saldzie i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie. Warto sprawdzić, czy umowa kredytu nie przewiduje obowiązku poinformowania banku o zbyciu.

Czy kupujący może zapłacić kredytem hipotecznym?

Tak. Bank kupującego zwykle przelewa pierwszą transzę bezpośrednio na rachunek kredytu sprzedającego, a pozostałą kwotę na jego konto. Wymaga przy tym dokumentów z banku sprzedającego.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?

Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł. Do tego mogą dojść koszty zaświadczenia z banku i wynagrodzenie notariusza, jeśli to on składa wniosek.

Czy bank pobierze opłatę za wcześniejszą spłatę?

Tylko jeśli umowa ją przewiduje. Przy zmiennej stopie rekompensata dotyczy spłat w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy i nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani rocznych odsetek od tej kwoty. Przy okresowo stałej stopie zasady są inne.

Czy spłata kredytu ze sprzedaży zwalnia z podatku?

Może, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, a spłata jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe poniesionym z przychodu ze sprzedaży. Od 2022 roku dotyczy to także kredytu na sprzedawane mieszkanie. Ulgę rozlicza się w PIT-39.

Źródła

Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej rekomendacji finansowej ani obietnicy uzyskania kredytu.