Cena z ogłoszenia to kwota, od której zaczyna się rozmowa, ale nie koniec wydatków. Przy podpisaniu aktu notarialnego kupujący płaci taksę, podatek i opłaty sądowe, przy kredycie dochodzą koszty banku, a po odbiorze kluczy wydatki na wykończenie, meble i przeprowadzkę. Jeśli budżet był policzony co do złotówki, pierwsze tygodnie w nowym mieszkaniu mogą zacząć się od debetu na karcie.
Koszty zakupu mieszkania zależą przede wszystkim od tego, czy kupujesz na rynku pierwotnym, czy wtórnym, czy korzystasz z kredytu i z pośrednika. Część opłat ma ustawowe maksima, na przykład taksa notarialna i opłaty sądowe. Inne, jak prowizja pośrednika czy koszt wykończenia, zależą od umowy i Twoich decyzji.
Poniżej zebraliśmy pełną listę wydatków z podstawą prawną tam, gdzie ona istnieje, oraz przykładowy budżet dla mieszkania za 600 000 zł. Liczby dotyczące stawek ustawowych pochodzą z aktualnych przepisów. Pozostałe kwoty są ilustracyjne i trzeba je sprawdzić w konkretnej transakcji.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Na rynku wtórnym, czyli przy zakupie od osoby prywatnej, kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej mieszkania. Podatek pobiera notariusz w dniu podpisania aktu i przekazuje go do urzędu skarbowego.
Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu. Dotyczy osoby fizycznej, której w dniu zakupu i wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu, ani udział w takich prawach. Wyjątkiem jest udział do 50% odziedziczony w spadku. Przy wspólnym zakupie organy podatkowe przez lata wymagały, by warunki spełniał każdy nabywca. W wyroku z 7 kwietnia 2026 roku (III FSK 281/25) Naczelny Sąd Administracyjny uznał jednak, że zwolnienie może przysługiwać proporcjonalnie osobie, która spełnia warunki. Przed aktem warto ustalić z notariuszem, jak zostanie naliczony podatek.
Na rynku pierwotnym deweloper sprzedaje mieszkanie z VAT wliczonym w cenę, więc PCC od umowy sprzedaży nie płacisz.
Przy kredycie hipotecznym pojawia się też PCC od ustanowienia hipoteki. Dla hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o wysokości nieustalonej wynosi on 19 zł. Przy zabezpieczeniu wierzytelności istniejącej stawka to 0,1% jej kwoty.
Taksa notarialna i wypisy
Wynagrodzenie notariusza jest ograniczone rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Stawka podstawowa zależy od wartości przedmiotu czynności. Dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego, umowie deweloperskiej i umowie przeniesienia własności lokalu na nabywcę maksymalna stawka to połowa stawki podstawowej. Ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie kredytu na zakup mieszkania kosztuje maksymalnie 1/4 stawki podstawowej. Do taksy notariusz dolicza 23% VAT.
Przykład ilustracyjny dla mieszkania za 600 000 zł:
- stawka podstawowa: 1010 zł + 0,4% × 540 000 zł = 3170 zł,
- maksymalna taksa za umowę sprzedaży lokalu: 1585 zł netto, czyli 1949,55 zł z VAT.
To wartości maksymalne. Notariusz może pobrać mniej i warto o to zapytać, szczególnie przy kilku czynnościach w jednym akcie.
Osobno płaci się za wypisy aktu notarialnego: maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. Wypisy dostają strony umowy, bank i sąd, więc przy długim akcie ta pozycja może wynieść kilkaset złotych. Notariusz pobiera również wynagrodzenie za sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego.
Na rynku pierwotnym akt notarialny sporządza się zwykle dwukrotnie: przy umowie deweloperskiej i przy umowie przeniesienia własności. Koszt umowy deweloperskiej strony dzielą zgodnie z ustawą deweloperską po połowie.
Opłaty sądowe za księgę wieczystą
Wpis do księgi wieczystej to opłata sądowa. Notariusz pobiera ją razem z taksą i przekazuje do sądu. Stawki wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
| Wniosek | Opłata |
|---|---|
| Wpis własności lokalu | 200 zł |
| Wpis hipoteki | 200 zł |
| Założenie księgi wieczystej (np. dla nowego lokalu od dewelopera) | 100 zł |
| Wpis udziału w prawie | proporcjonalnie, nie mniej niż 100 zł |
| Wykreślenie wpisu | połowa opłaty za wpis |
Przy zakupie z rynku wtórnego z kredytem zwykle płaci się 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki. Przy mieszkaniu od dewelopera dochodzi często założenie nowej księgi. Jeśli w księdze sprzedawcy wpisana jest hipoteka jego banku, jej wykreślenie zwykle organizuje sprzedający po spłacie kredytu.
Koszty kredytu hipotecznego
Kredyt zmienia listę kosztów zakupu. Część opłat bank pobiera przed wypłatą, część wraz z pierwszymi ratami:
- Wycena nieruchomości - operat szacunkowy wymagany przez bank. Płatny według cennika banku lub rzeczoznawcy.
- Prowizja za udzielenie kredytu - może wynosić 0 zł albo procent kwoty kredytu. Bywa doliczana do kredytu, co podnosi koszt odsetek.
- Ubezpieczenie nieruchomości - bank może go wymagać, ale musi pozwolić wybrać dowolnego ubezpieczyciela spełniającego minimalny zakres.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu - przy wkładzie poniżej 20%.
- Koszt do czasu wpisu hipoteki - umowa może przewidywać dodatkowy koszt ponoszony do chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
- Taksa i opłaty za hipotekę - opisane wyżej: 1/4 stawki notarialnej plus VAT, 200 zł opłaty sądowej i 19 zł PCC.
Wszystkie te koszty uwzględnia RRSO. Dlatego oferty kredytów warto porównywać na podstawie RRSO i całkowitej kwoty do zapłaty, a nie samej marży. Jak to robić, wyjaśniamy w artykule RRSO - co to jest i jak porównywać kredyty?. Aktualne oferty znajdziesz w zestawieniu kredytów hipotecznych.
Pośrednik, doradca i sprawdzenie mieszkania
Prowizja agencji nieruchomości nie ma ustawowego limitu. Wynika z umowy pośrednictwa i często jest procentem od ceny plus VAT. Przy zakupie z pośrednikiem kupującego obowiązuje umowa, którą sam podpisał. Warto przed oglądaniem mieszkania ustalić na piśmie, czy i ile płaci kupujący.
Inne koszty przed zakupem:
- odbiór techniczny mieszkania od dewelopera z pomocą inspektora,
- sprawdzenie stanu technicznego mieszkania z rynku wtórnego,
- odpisy z księgi wieczystej i wypisy z rejestru gruntów, jeśli są potrzebne,
- zaświadczenia od spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości,
- ewentualne wynagrodzenie doradcy kredytowego, jeśli nie jest opłacany przez bank.
Po odbiorze kluczy
Ta część budżetu jest najczęściej niedoszacowana. Mieszkanie z rynku pierwotnego w stanie deweloperskim wymaga wykończenia: podłóg, drzwi, łazienki, kuchni i oświetlenia. Mieszkanie z rynku wtórnego często wymaga odświeżenia lub remontu. Do tego dochodzą meble, AGD, przeprowadzka, zmiana zamków, podpisanie umów na media.
Od pierwszego miesiąca płacisz też koszty bieżące: zaliczki na rzecz wspólnoty lub spółdzielni, fundusz remontowy, media, podatek od nieruchomości oraz ewentualną opłatę za użytkowanie wieczyste lub przekształcenie. Część z nich warto poznać przed zakupem, prosząc sprzedającego o ostatnie rozliczenia.
Przykładowy budżet dla mieszkania za 600 000 zł
Załóżmy zakup na rynku wtórnym, bez zwolnienia z PCC, z kredytem 480 000 zł i pośrednikiem pobierającym 2% plus VAT. Hipoteka została ustanowiona do kwoty 720 000 zł. Kwoty są ilustracyjne.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| PCC 2% od ceny | 12 000,00 zł |
| Taksa za umowę sprzedaży (maks., z VAT) | 1949,55 zł |
| Taksa za ustanowienie hipoteki (maks., z VAT) | 1122,38 zł |
| Opłaty sądowe: własność i hipoteka | 400,00 zł |
| PCC od hipoteki | 19,00 zł |
| Prowizja pośrednika (2% + VAT) | 14 760,00 zł |
| Razem przed wypisami, kosztami banku i wykończeniem | 30 250,93 zł |
Kupujący, który korzysta ze zwolnienia z PCC i kupuje bez pośrednika, w tych samych pozycjach wydałby około 3491 zł. Pokazuje to, jak bardzo koszty zależą od konkretnej sytuacji. Do tabeli trzeba dodać wypisy, wycenę, prowizję banku, ubezpieczenia oraz wykończenie i przeprowadzkę.
Pieniądze na te wydatki najlepiej trzymać osobno od wkładu własnego, na rachunku z bieżącym dostępem. Oferty porównasz w zestawieniu kont oszczędnościowych.
Rynek pierwotny a wtórny - różnice w kosztach
Struktura wydatków różni się zależnie od tego, od kogo kupujesz mieszkanie:
| Pozycja | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| PCC od umowy sprzedaży | nie (VAT w cenie) | 2%, chyba że przysługuje zwolnienie |
| Taksa notarialna | umowa deweloperska i umowa przeniesienia własności | umowa sprzedaży, czasem także umowa przedwstępna w formie aktu |
| Podział kosztów notarialnych | umowa deweloperska: po połowie z deweloperem | zwykle kupujący, chyba że strony ustalą inaczej |
| Opłaty sądowe | często także założenie nowej księgi | wpis własności do istniejącej księgi |
| Prowizja pośrednika | rzadziej | częściej |
| Wykończenie | zwykle pełne wykończenie ze stanu deweloperskiego | od odświeżenia do generalnego remontu |
| Czas do zamieszkania | zależny od budowy i odbioru | zwykle krótszy |
Na rynku pierwotnym trzeba też uwzględnić koszt odbioru technicznego i ewentualnych usterek, które deweloper usuwa w ramach procedury reklamacyjnej. Na rynku wtórnym większym ryzykiem są ukryte wady instalacji i konieczność wymiany elementów po latach użytkowania.
Najczęstsze pytania
Kto płaci podatek PCC przy zakupie mieszkania?
Kupujący. Na rynku wtórnym wynosi 2% wartości rynkowej i pobiera go notariusz. Kupujący pierwsze mieszkanie może być zwolniony, jeśli nigdy nie miał prawa własności lokalu, domu ani spółdzielczego prawa do nich. Przy zakupie od dewelopera PCC od sprzedaży nie występuje.
Czy taksę notarialną można negocjować?
Tak. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, więc notariusz może pobrać mniej. Warto zapytać o wycenę w kilku kancelariach przed ustaleniem terminu aktu.
Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?
Opłata sądowa za wpis własności wynosi 200 zł, a za wpis hipoteki kolejne 200 zł. Założenie nowej księgi kosztuje 100 zł. Notariusz pobiera te kwoty w dniu aktu.
Czy koszty zakupu można sfinansować kredytem?
Niektóre banki pozwalają doliczyć prowizję lub część kosztów do kwoty kredytu, ale co do zasady podatki, taksę i opłaty sądowe płaci się z własnych środków w dniu aktu. Doliczanie kosztów do kredytu podnosi sumę odsetek.
Kto płaci za umowę deweloperską u notariusza?
Koszty notarialne umowy deweloperskiej deweloper i nabywca ponoszą po połowie. Umowę przeniesienia własności zwykle opłaca nabywca, chyba że strony ustalą inaczej.
Źródła
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191 - ELI
- Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 - ELI
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 - ELI
- Ustawa o kredycie hipotecznym, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 720 - ELI
Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej rekomendacji finansowej ani obietnicy uzyskania kredytu.