Kredyt zaciągnięty kilka lat temu mógł mieć marżę ustaloną w innych warunkach rynkowych, przy wyższym LTV albo niższym dochodzie. Dziś saldo jest mniejsze, mieszkanie mogło zyskać na wartości, a historia spłat jest dłuższa. Dla nowego banku to może być inny profil klienta niż ten, którego oceniał pierwszy kredytodawca.

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego kredytu, z którego spłaca się dotychczasowe zobowiązanie. Najczęściej chodzi o zmianę banku, ale część instytucji refinansuje też własne kredyty. Celem bywa niższa marża, zmiana rodzaju oprocentowania, rezygnacja z drogich produktów dodatkowych albo połączenie kilku długów zabezpieczonych na nieruchomości.

Proces przypomina uzyskanie pierwszego kredytu hipotecznego. Bank ponownie ocenia zdolność kredytową, wycenia nieruchomość i ustanawia hipotekę. Dochodzą czynności związane ze spłatą starego kredytu i wykreśleniem dawnej hipoteki. Każdy z tych etapów ma swój koszt i czas.

Poniżej opisujemy kolejne kroki oraz sposób oceny, czy zmiana ma sens. Liczby są ilustracyjne. Aktualne marże, prowizje i warunki zależą od banku oraz sytuacji kredytobiorcy.

Kiedy refinansowanie może się opłacać

Decyzja wymaga porównania oszczędności z kosztem przejścia. Oszczędność wynika głównie z różnicy w oprocentowaniu, wysokości salda i liczby pozostałych rat. Koszt przejścia obejmuje wycenę, opłaty sądowe, ewentualną prowizję, rekompensatę dla dotychczasowego banku i okres podwyższonej marży do wpisu nowej hipoteki.

Przykład ilustracyjny: do spłaty zostało 350 000 zł i 20 lat w ratach równych. Obecne oprocentowanie wynosi 7%, nowy bank proponuje 6,5%.

Parametr Obecny kredyt Po refinansowaniu
Oprocentowanie 7,0% 6,5%
Rata miesięczna 2713,55 zł 2609,51 zł
Różnica w racie - 104,04 zł
Różnica w sumie rat przez 240 miesięcy - 24 969,67 zł

Jeśli koszty przejścia wyniosą łącznie 6000 zł, zwrócą się po około 58 miesiącach, czyli prawie 5 latach. Przy większej różnicy w oprocentowaniu lub wyższym saldzie punkt zwrotu przesuwa się bliżej. Przy niewielkiej różnicy i kilku latach do końca umowy zmiana może się nie opłacić.

Obliczenie pomija zmiany stóp procentowych, bo w kredycie o zmiennym oprocentowaniu dotyczą one obu umów. Porównywać należy więc przede wszystkim marżę, prowizję, koszty dodatkowe i RRSO. Różnicę między oprocentowaniem a RRSO wyjaśniamy w artykule Oprocentowanie nominalne a RRSO.

Krok 1. Przeanalizuj obecną umowę

Zanim złożysz wniosek w innym banku, sprawdź w umowie i harmonogramie:

  • aktualne saldo i liczbę pozostałych rat,
  • rodzaj oprocentowania - zmienne, okresowo stałe i do kiedy obowiązuje stała stopa,
  • rekompensatę za wcześniejszą spłatę - przy zmiennej stopie bank może ją pobrać tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, przy stałej w okresie jej obowiązywania, zawsze w granicach ustawowych,
  • produkty powiązane - ubezpieczenia, rachunek, karta, od których zależała obniżka marży,
  • zabezpieczenia - hipoteka, cesja praw z polisy, ewentualne dodatkowe ubezpieczenia.

Warto też zapytać obecny bank o obniżenie marży. Jeśli klient ma ofertę z innego banku, rozmowa o aneksie bywa szybsza i tańsza niż pełne refinansowanie. Nie ma jednak obowiązku, by bank taką propozycję przedstawił.

Krok 2. Zbierz dokumenty

Nowy bank oczekuje zwykle trzech grup dokumentów.

Dotyczące kredytobiorcy: dowód osobisty, dokumenty dochodowe zgodne ze źródłem dochodu, wyciągi z rachunku. Bank ocenia zdolność kredytową od nowa, według aktualnego dochodu i obciążeń. O tym, co wpływa na ocenę, piszemy w artykule Zdolność kredytowa - co wpływa i jak ją poprawić?.

Dotyczące obecnego kredytu: umowa kredytowa z aneksami, zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia, numerze rachunku do spłaty i historii terminowej obsługi. Bank może wydawać takie zaświadczenie odpłatnie, zgodnie ze swoją tabelą opłat.

Dotyczące nieruchomości: numer księgi wieczystej, akt własności, ewentualnie dokumenty ze spółdzielni lub wspólnoty oraz operat szacunkowy albo zgoda na wycenę zleconą przez bank.

Przed wnioskiem warto pobrać raport BIK i sprawdzić, czy wszystkie dane są prawidłowe. Instrukcję znajdziesz w artykule BIK - jakie dane widzi bank i jak sprawdzić raport?.

Krok 3. Złóż wniosek i uzyskaj decyzję

Wniosek o kredyt refinansowy składa się tak samo jak o kredyt na zakup. W polu celu wskazuje się spłatę kredytu hipotecznego w innym banku, czasem z dodatkową kwotą na inny cel. Dodatkowa kwota może zmienić warunki, bo część banków traktuje ją jak kredyt konsolidacyjny lub pożyczkę hipoteczną.

Bank zleca wycenę nieruchomości. LTV liczy się od aktualnej wartości, więc wzrost cen mieszkań po zakupie może poprawić warunki. Spadek wartości działa odwrotnie. Do tego dochodzi analiza zdolności, historii w BIK i dokumentów.

Po pozytywnej decyzji bank przedstawia umowę. Warto porównać ją z ofertą wstępną: marżę, prowizję, wymagane produkty, zasady ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży i warunki nadpłat.

Kobieta po czterdziestce przy stole w salonie przegląda dokumenty kredytowe, obok mąż z kubkiem kawy, oboje uśmiechnięci

Krok 4. Spłata starego kredytu i zmiana hipoteki

Po podpisaniu umowy nowy bank wypłaca pieniądze bezpośrednio na rachunek wskazany w zaświadczeniu dotychczasowego banku. Klient nie dostaje tej kwoty do ręki. Kwota musi pokryć saldo z dnia spłaty, więc bank zwykle prosi o aktualne zaświadczenie i dolicza odsetki za ostatnie dni.

Po spłacie dotychczasowy bank wydaje zaświadczenie o spłacie i zgodę na wykreślenie hipoteki. Z tym dokumentem składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Równolegle nowy bank ustanawia własną hipotekę. W zależności od procedury wniosek składa notariusz albo kredytobiorca.

Opłaty sądowe są stałe: 200 zł za wpis hipoteki i 100 zł za jej wykreślenie. Do tego mogą dojść koszty notarialne, jeśli bank wymaga oświadczenia w formie aktu notarialnego lub notariusz składa wniosek.

Do czasu wpisu nowej hipoteki bank ma słabsze zabezpieczenie. Rekompensuje to zwykle podwyższoną marżą albo ubezpieczeniem pomostowym. Czas oczekiwania zależy od sądu, więc warto przyjąć bezpieczny zapas w wyliczeniach.

Krok 5. Uporządkuj produkty dodatkowe

Po spłacie starego kredytu ubezpieczenia z nim powiązane mogą wygasnąć lub wymagać wypowiedzenia. Jeśli polisa była opłacona z góry, sprawdź, czy przysługuje zwrot składki za niewykorzystany okres. Cesję praw z polisy na rzecz dawnego banku trzeba zakończyć, a nowemu bankowi przekazać nową cesję, jeśli jej wymaga.

Zamknięcie rachunku lub karty w starym banku to osobna decyzja. Warto sprawdzić, czy nie są do nich podpięte zlecenia stałe, polecenia zapłaty albo konto dla wynagrodzenia. Nowy bank może z kolei wymagać wpływu pensji na swoje konto jako warunku niższej marży.

Oprocentowanie stałe przy refinansowaniu

Kredyt z okresowo stałą stopą można refinansować, ale bank może pobrać rekompensatę w okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Nie może ona przekraczać kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w stanowisku z czerwca 2023 r. wskazał, że banki nie powinny oferować kredytów refinansowych zmieniających profil ryzyka stopy procentowej przyjęty pierwotnie przez kredytobiorcę. Chodzi np. o zamianę kredytu ze stałą stopą na kredyt ze zmienną albo ze stałą stopą na krótszy okres. W praktyce oferta refinansowania kredytu ze stałym oprocentowaniem będzie zwykle również oparta na stałej stopie.

Czego unikać

Kilka sytuacji powtarza się przy refinansowaniu:

  1. Porównanie samej raty - niższa rata może wynikać z wydłużenia okresu, a nie z lepszej marży. Wtedy łączny koszt rośnie.
  2. Pominięcie kosztów produktów - obniżka marży uzależniona od drogiego ubezpieczenia może zjeść różnicę.
  3. Brak rezerwy czasu - zaświadczenie o saldzie ma ograniczoną ważność, a wycena i decyzja trwają. Trzeba ułożyć terminy tak, by dokumenty nie wygasły.
  4. Doklejanie dodatkowej gotówki bez analizy - większa kwota zwiększa ratę i koszt na wiele lat.
  5. Wydłużanie okresu bez potrzeby - nowy bank może zaproponować spłatę na 25 lub 30 lat, choć do końca obecnej umowy zostało 18. Rata spada wyraźnie, ale odsetki nalicza się dłużej. Jeśli celem jest oszczędność, warto zachować dotychczasowy termin końca spłaty albo go skrócić.

Dobrym testem jest porównanie trzech liczb dla obu wariantów: sumy wszystkich przyszłych rat, jednorazowych kosztów przejścia i daty ostatniej płatności. Jeśli nowa umowa wygrywa tylko w jednej z tych kategorii, trzeba świadomie ocenić, czy to wystarcza. Niższa rata przy dłuższym okresie może być rozsądnym wyborem przy napiętym budżecie, ale nie jest oszczędnością.

Podsumowanie

Refinansowanie to nowy kredyt, który spłaca stary. Wymaga ponownej oceny zdolności, wyceny nieruchomości, nowej hipoteki i wykreślenia poprzedniej. Opłaca się wtedy, gdy oszczędność na racie lub łącznym koszcie przewyższa koszty przejścia w rozsądnym czasie.

Przed wnioskiem sprawdź saldo, rodzaj oprocentowania, rekompensatę i produkty powiązane. Zapytaj obecny bank o obniżkę marży. Następnie porównaj oferty przy tej samej kwocie i okresie. Aktualne propozycje można zestawić w porównaniu kredytów hipotecznych. Wynik porównywarki jest orientacyjny, a ostateczne warunki zależą od decyzji banku.

Najczęstsze pytania

Ile trwa refinansowanie kredytu hipotecznego?

Czas zależy od banku i sądu wieczystoksięgowego. Sama analiza wniosku z wyceną zwykle zajmuje kilka tygodni, a wpis nowej hipoteki może potrwać dłużej. Do wpisu bank może stosować podwyższoną marżę lub ubezpieczenie pomostowe.

Czy przy refinansowaniu trzeba mieć zdolność kredytową?

Tak. Nowy bank ocenia zdolność od podstaw, według aktualnych dochodów, wydatków i zobowiązań. Terminowa spłata dotychczasowego kredytu pomaga, ale nie zastępuje tej analizy.

Czy stary bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę?

Może, jeśli przewiduje to umowa i mieści się to w granicach ustawy. Przy zmiennej stopie tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, maksymalnie do rocznych odsetek od spłacanej kwoty i 3% tej kwoty. Przy stałej stopie w okresie jej obowiązywania.

Czy można refinansować kredyt w tym samym banku?

Część banków na to pozwala, choć częściej proponuje aneks zmieniający marżę lub oprocentowanie. Aneks bywa tańszy, bo nie wymaga zmiany hipoteki.

Czy przy refinansowaniu można pożyczyć więcej?

Niektóre banki dopuszczają dodatkową kwotę na inny cel. Może to jednak zmienić warunki i ocenę ryzyka. Trzeba policzyć, ile ta dodatkowa kwota będzie kosztować w całym okresie spłaty.

Czy refinansowanie widać w BIK?

Tak. Nowy bank sprawdza raport przy wniosku, a po spłacie stary kredyt otrzymuje status zamkniętego. Nowe zobowiązanie pojawia się jako aktywne. Terminowa historia spłaty poprzedniej umowy pozostaje w danych zgodnie z zasadami przetwarzania BIK.

Źródła

Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej rekomendacji finansowej ani obietnicy uzyskania kredytu.