Oferta innego banku z marżą niższą o kilka dziesiątych punktu procentowego wygląda atrakcyjnie, gdy przelicza się ją na 20 lat spłaty. Między decyzją a pierwszą niższą ratą stoi jednak kilka opłat, część z nich płatna od razu, część rozłożona na pierwsze miesiące nowej umowy. Bez ich zsumowania trudno ocenić, czy zmiana banku faktycznie przynosi oszczędność.

Przeniesienie kredytu hipotecznego to w praktyce nowy kredyt w innym banku, z którego spłaca się dotychczasowe zadłużenie. Nie ma jednej usługi „przeniesienia”, jak w przypadku rachunku bankowego. Klient przechodzi pełną procedurę kredytową, a dotychczasowy bank otrzymuje spłatę całości.

Koszty dzielą się na trzy grupy: te związane z wyjściem ze starego banku, te związane z wejściem do nowego oraz koszty okresu przejściowego. Do tego dochodzą pozycje, które mogą wrócić do kredytobiorcy, np. niewykorzystana część ubezpieczeń opłaconych z góry.

Poniżej omawiamy każdą grupę i pokazujemy, jak policzyć okres zwrotu. Przebieg samego procesu krok po kroku jest tematem osobnego poradnika. Tu skupiamy się na pieniądzach. Kwoty w przykładach są ilustracyjne i nie opisują cennika konkretnego banku.

Koszty wyjścia ze starego banku

Rekompensata za wcześniejszą spłatę. Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala zastrzec ją w umowie, ale ją ogranicza. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać rekompensatę tylko przy spłacie w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Nie może ona przekroczyć odsetek, które byłyby naliczone od spłacanej kwoty w ciągu roku, ani 3% spłacanej kwoty. Przy oprocentowaniu okresowo stałym rekompensata jest możliwa w okresie obowiązywania stałej stopy. W każdym przypadku nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Przed decyzją warto poprosić bank o informację o kosztach wcześniejszej spłaty. Bank przekazuje ją na trwałym nośniku w ciągu 7 dni roboczych, razem z założeniami.

Zaświadczenie o saldzie zadłużenia. Nowy bank potrzebuje dokumentu z aktualną kwotą do spłaty i numerem rachunku. Dotychczasowy bank może pobierać za nie opłatę zgodną z tabelą opłat i prowizji.

Wykreślenie hipoteki. Po spłacie stary bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie wynosi połowę opłaty od wpisu, czyli 100 zł.

Odsetki za ostatni okres. Spłata obejmuje kapitał i odsetki naliczone do dnia spłaty. To nie jest dodatkowy koszt, ale kwota do uwzględnienia w wysokości nowego kredytu.

Koszty wejścia do nowego banku

Prowizja za udzielenie kredytu. Może wynosić 0% albo określony procent kwoty kredytu. Przy kredytach refinansowych banki często obniżają prowizję, ale bywa to powiązane z produktami dodatkowymi.

Wycena nieruchomości. Nowy bank wymaga operatu szacunkowego lub wykonuje własną wycenę. Koszt zależy od cennika banku albo rzeczoznawcy i rodzaju nieruchomości.

Wpis hipoteki. Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki wynosi 200 zł. Jeśli wniosek składa notariusz albo bank wymaga oświadczenia w formie aktu notarialnego, dochodzą koszty notarialne.

Produkty wymagane do obniżenia marży. Konto z wpływem wynagrodzenia, karta, ubezpieczenie na życie lub nieruchomości. Nie zawsze kosztują dużo, ale ich roczny koszt powinien trafić do porównania. W RRSO powinny być uwzględnione koszty, które są warunkiem uzyskania kredytu na oferowanych warunkach. Więcej o tym w artykule RRSO - co to jest?.

Ubezpieczenie nieruchomości z cesją. Jeśli dotychczasowa polisa ma cesję na stary bank, trzeba ją zmienić lub zawrzeć nową polisę z cesją na nowy bank.

Mężczyzna po trzydziestce w kawiarni przegląda na laptopie zestawienie kosztów i uśmiecha się do znajomego przy stoliku

Koszty okresu przejściowego

Od wypłaty nowego kredytu do wpisu hipoteki nowy bank ma słabsze zabezpieczenie. Zwykle stosuje w tym czasie podwyższoną marżę albo ubezpieczenie pomostowe. Ponieważ nieruchomość ma już księgę wieczystą, okres ten jest krótszy niż przy zakupie mieszkania w budowie. Zależy jednak od czasu pracy sądu.

Przykład: saldo 300 000 zł, marża wyższa o 1 punkt procentowy przez 3 miesiące. Dodatkowy koszt wyniesie około 750 zł. Każdy kolejny miesiąc oczekiwania to około 250 zł.

Warto sprawdzić w umowie, co kończy okres przejściowy i czy bank sam weryfikuje elektroniczną księgę wieczystą. Jeśli wymaga dostarczenia odpisu, spóźnienie po stronie klienta wydłuża okres podwyższonej marży.

Co może wrócić do kredytobiorcy

Dla umów zawartych od 22 lipca 2017 r. ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje, że przy spłacie przed terminem całkowity koszt kredytu obniża się o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę. Rzecznik Finansowy w materiałach edukacyjnych wskazywał, że dla takich umów należy się proporcjonalny zwrot kosztów. Zakres zwrotu poszczególnych opłat, zwłaszcza prowizji, bywa przedmiotem sporów, dlatego warto złożyć wniosek do banku i w razie odmowy reklamację.

Najczęściej zwracana jest niewykorzystana część ubezpieczeń opłaconych z góry, np. na życie lub od utraty pracy, jeśli polisa wygasa wraz ze spłatą kredytu. Warto sprawdzić warunki polisy i złożyć wniosek o zwrot, jeśli nie następuje automatycznie.

Zasady zwrotu przy kredytach konsumenckich są inne. Opisujemy je w artykule Wcześniejsza spłata kredytu - zwrot prowizji krok po kroku.

Jak policzyć, czy przeniesienie się opłaca

Przykład ilustracyjny: saldo 300 000 zł, do końca spłaty 20 lat, raty równe. Obecne oprocentowanie 7%, w nowym banku 6,6%. Przyjmujemy założone koszty przejścia.

Pozycja Wariant A: bez prowizji Wariant B: prowizja 1%
Zaświadczenie o saldzie 150 zł 150 zł
Wycena nieruchomości 700 zł 700 zł
Opłaty sądowe (wpis i wykreślenie) 300 zł 300 zł
Podwyższona marża przez 3 miesiące 750 zł 750 zł
Prowizja 0 zł 3000 zł
Razem 1900 zł 4900 zł

Rata spada z 2325,90 zł do 2254,42 zł, czyli o 71,48 zł miesięcznie. Suma rat przez 20 lat zmniejsza się o około 17 155 zł.

W wariancie A koszty zwracają się po około 27 miesiącach. W wariancie B dopiero po około 69 miesiącach, czyli prawie 6 latach. Ta sama marża daje więc wyraźnie różny efekt w zależności od prowizji i kosztów wejścia.

Obliczenie pomija rekompensatę dla starego banku, bo przy zmiennej stopie po 36 miesiącach jej nie ma. Pomija też koszty produktów dodatkowych, które trzeba doliczyć indywidualnie. Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania za kilka lat, okres zwrotu ma szczególne znaczenie.

Koszty, których nie widać w tabeli

Część kosztów nie ma postaci opłaty, a mimo to wpływa na wynik.

Konto i karta w starym banku. Jeśli marża była obniżona za posiadanie rachunku, po spłacie kredytu warunki konta mogą się zmienić. Bez wymaganych wpływów lub transakcji rachunek może zacząć kosztować. Warto zamknąć go albo przenieść płatności, zanim pojawi się pierwsza opłata. Jak ocenić warunki darmowego konta, opisujemy w artykule Darmowe konto bankowe - kiedy naprawdę kosztuje 0 zł?.

Czas. Wniosek, wycena, decyzja, podpisanie umowy i wpis hipoteki zajmują zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy. Przez ten czas trzeba zebrać dokumenty, odebrać zaświadczenia i pilnować terminów ich ważności.

Zmiana warunków w trakcie. Jeśli wycena wyjdzie niższa, a LTV przekroczy próg banku, nowa oferta może wymagać dodatkowego zabezpieczenia albo podwyższonej marży. Wtedy wcześniejsze wyliczenie trzeba powtórzyć przed podpisaniem umowy, a czasem zrezygnować ze zmiany, jeśli oszczędność przestaje pokrywać koszty.

Jak obniżyć koszt przejścia

  1. Poczekaj na koniec okresu rekompensaty - jeśli masz zmienną stopę i jesteś blisko 36 miesięcy od zawarcia umowy, kilka tygodni może oznaczać brak opłaty.
  2. Negocjuj prowizję - przy refinansowaniu banki często mają na nią przestrzeń.
  3. Zapytaj o wycenę - część banków pokrywa koszt wyceny lub akceptuje wewnętrzną wycenę.
  4. Skróć okres przejściowy - pilnuj wniosku o wpis i dostarcz odpis księgi, jeśli bank tego wymaga.
  5. Porozmawiaj z obecnym bankiem - aneks obniżający marżę nie wymaga nowej hipoteki i wyceny.
  6. Odzyskaj, co się należy - złóż wniosek o zwrot niewykorzystanych ubezpieczeń i proporcjonalnej części kosztów.

Aktualne oferty można porównać w zestawieniu kredytów hipotecznych. Wynik porównywarki jest orientacyjny, a ostateczne warunki zależą od decyzji banku.

Podsumowanie

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku oznacza nowy kredyt i spłatę starego. Koszty obejmują ewentualną rekompensatę, zaświadczenie o saldzie, wycenę, opłaty sądowe 200 zł za wpis i 100 zł za wykreślenie hipoteki, prowizję, produkty dodatkowe i okres podwyższonej marży. Część wydatków może wrócić w postaci zwrotu niewykorzystanych kosztów.

Opłacalność zależy od relacji oszczędności na racie do sumy kosztów. Przy niskiej prowizji zmiana może zwrócić się w ciągu 2-3 lat, przy wyższej dopiero po kilku. Warto policzyć okres zwrotu na własnych liczbach i porównać go z planami dotyczącymi mieszkania.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego?

Nie ma jednej kwoty. Stałe są opłaty sądowe: 200 zł za wpis nowej hipoteki i 100 zł za wykreślenie starej. Pozostałe koszty, np. wycena, prowizja, zaświadczenie i podwyższona marża, zależą od banków i czasu trwania procedury.

Czy stary bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę?

Przy zmiennej stopie tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, jeśli umowa to przewiduje, i w granicach ustawy. Przy stałej stopie w okresie jej obowiązywania, do wysokości kosztów bezpośrednio związanych ze spłatą.

Czy przy przeniesieniu kredytu odzyskam część prowizji?

Dla umów zawartych od 22 lipca 2017 r. ustawa przewiduje obniżenie kosztów przypadających na skrócony okres. Zakres zwrotu prowizji bywa sporny. Warto złożyć wniosek do banku, a w razie odmowy reklamację.

Czy przeniesienie kredytu wymaga nowej wyceny?

Zwykle tak. Nowy bank liczy LTV od aktualnej wartości nieruchomości. Wyższa wartość niż przy zakupie może pomóc w uzyskaniu lepszych warunków.

Czy da się obniżyć marżę bez zmiany banku?

Można o to zapytać obecny bank. Aneks nie wymaga nowej hipoteki ani wyceny, więc jest tańszy. Bank nie ma jednak obowiązku zgodzić się na obniżkę.

Źródła

Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej rekomendacji finansowej ani obietnicy uzyskania kredytu.