Cena z umowy przedwstępnej nie jest dla banku wartością nieruchomości. To kwota, na którą umówił się kupujący ze sprzedającym. Bank potrzebuje niezależnej oceny, bo nieruchomość ma zabezpieczać kredyt przez kilkadziesiąt lat. Jeśli wycena wyjdzie niżej niż cena, zmienia się maksymalna kwota finansowania i wymagany wkład własny.

Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego. Jego forma i zasady wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych. Przy kredycie hipotecznym operat służy bankowi do obliczenia wskaźnika LTV, czyli relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia.

Wycena wpływa na to, czy wymagane będzie dodatkowe zabezpieczenie, ile trzeba dołożyć z własnych środków, a czasem na samą decyzję kredytową. Warto więc wiedzieć, co rzeczoznawca bierze pod uwagę i jak przygotować się do oględzin.

Poniżej wyjaśniamy, jak powstaje operat, jak długo jest ważny i co można zrobić, gdy wynik odbiega od oczekiwań. Szczegółowe procedury, np. lista akceptowanych rzeczoznawców, zależą od banku.

Kiedy bank wymaga operatu

Ustawa o kredycie hipotecznym stanowi, że jeśli kredytodawca wymaga wyceny nieruchomości w związku z oceną zdolności kredytowej, wycena powinna spełniać wymagania ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy wskazany w drodze porozumienia między kredytodawcą a konsumentem. W praktyce banki często mają listy akceptowanych rzeczoznawców albo same zlecają wycenę, a klient pokrywa jej koszt.

Operat jest standardem przy zakupie na rynku wtórnym, przy budowie domu, refinansowaniu i pożyczce hipotecznej. Przy zakupie od dewelopera bank może oprzeć się na cenie z umowy deweloperskiej i własnej analizie inwestycji, ale może też zlecić wycenę.

Ustawa zastrzega też, że ocena zdolności kredytowej nie może opierać się w głównej mierze na założeniu, że wartość nieruchomości przewyższa kwotę kredytu albo wzrośnie. Wyjątkiem jest kredyt na budowę, przebudowę lub remont. Wycena nie zastępuje więc analizy dochodów i wydatków. O tej analizie piszemy w artykule Zdolność kredytowa - co wpływa i jak ją poprawić?.

Jak rzeczoznawca ustala wartość

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje trzy podejścia do wyceny: porównawcze, dochodowe i kosztowe, a także podejście mieszane. Wartość rynkową określa się w podejściu porównawczym lub dochodowym.

Przy mieszkaniach i typowych domach dominuje podejście porównawcze. Rzeczoznawca zakłada, że wartość odpowiada cenom uzyskanym za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu. Ceny transakcyjne koryguje się o cechy różniące nieruchomości i o zmianę poziomu cen w czasie.

Ważne jest słowo „transakcyjne”. Rzeczoznawca opiera się na cenach z aktów notarialnych i rejestrów, a nie na cenach ofertowych z portali ogłoszeniowych. Oferty bywają wyższe od cen, za które mieszkania faktycznie zmieniają właściciela. To jedna z częstszych przyczyn rozczarowania wyceną.

Podejście dochodowe stosuje się do nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, np. lokali użytkowych. Podejście kosztowe służy do określenia wartości odtworzeniowej i ma znaczenie m.in. przy nieruchomościach, które nie są przedmiotem typowego obrotu.

Dane do wyceny pochodzą m.in. z ksiąg wieczystych, katastru, planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń na budowę i świadectwa charakterystyki energetycznej. Wybór podejścia, metody i techniki należy do rzeczoznawcy.

Co wpływa na wynik wyceny

Na wartość mieszkania lub domu wpływają cechy, które rzeczoznawca porównuje z transakcjami referencyjnymi. Najczęściej są to:

  • lokalizacja - dzielnica, dostęp do komunikacji, szkół, usług, sąsiedztwo,
  • powierzchnia i układ - liczba pokoi, funkcjonalność, piętro, winda,
  • stan techniczny i standard - wykończenie, instalacje, konieczność remontu,
  • budynek - rok budowy, technologia, stan części wspólnych,
  • stan prawny - forma własności, obciążenia w księdze wieczystej, służebności,
  • otoczenie - przy domu także działka, dojazd, uzbrojenie, przeznaczenie w planie miejscowym.

Przy domu z ogrodem znaczenie ma nie tylko budynek, ale też działka i jej zagospodarowanie. Przy mieszkaniu w starym bloku duży wpływ może mieć stan instalacji i części wspólnych.

Mężczyzna w średnim wieku oprowadza rzeczoznawcę po jasnym mieszkaniu i obaj uśmiechają się przy oknie w salonie

Jak przebiega wycena do kredytu

Proces zwykle wygląda podobnie:

  1. Zlecenie - bank zleca wycenę albo klient wybiera rzeczoznawcę z listy banku. Koszt pokrywa zwykle klient, zgodnie z tabelą opłat banku lub cennikiem rzeczoznawcy.
  2. Dokumenty - rzeczoznawca prosi o numer księgi wieczystej, rzut lokalu, umowę przedwstępną, a przy domu także o projekt i pozwolenie na budowę.
  3. Oględziny - rzeczoznawca odwiedza nieruchomość, sprawdza stan, robi zdjęcia i zapisuje cechy.
  4. Analiza - wybiera transakcje porównawcze, koryguje ceny i określa wartość.
  5. Operat trafia do banku - bank weryfikuje go według własnych procedur i przyjmuje wartość do obliczenia LTV.

Oględziny warto przygotować. Rzeczoznawca powinien mieć dostęp do wszystkich pomieszczeń, piwnicy, komórki czy garażu. Dobrze mieć pod ręką dokumenty potwierdzające przeprowadzone remonty lub wymianę instalacji. Sprzątanie nie zmieni wartości, ale kompletne informacje pozwalają ocenić stan techniczny rzetelnie.

Operat nie jest ostatnim słowem. Bank weryfikuje go w swoim dziale oceny zabezpieczeń i może przyjąć do obliczeń inną wartość, jeśli uzna założenia za zbyt optymistyczne. Może też skorzystać z własnych baz transakcji, które banki gromadzą zgodnie z Rekomendacją J. Z tego powodu wartość przyjęta w decyzji kredytowej czasem różni się od kwoty na pierwszej stronie operatu. Warto zapytać doradcę, jaką wartość zabezpieczenia bank ostatecznie przyjął, bo od niej zależy LTV, a w konsekwencji ewentualne ubezpieczenie niskiego wkładu.

Przy budowie domu wycena ma dwa etapy. Pierwsza określa wartość po zakończeniu budowy na podstawie projektu i kosztorysu. Kolejne inspekcje sprawdzają postęp prac przed wypłatą transz.

Jak długo operat jest ważny

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operat może być wykorzystywany do celu, dla którego go sporządzono, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że zmieniły się uwarunkowania prawne lub istotne czynniki wpływające na wartość. Po tym okresie rzeczoznawca, który go sporządził, może potwierdzić jego aktualność klauzulą i analizą. Wtedy operat może być używany przez kolejne 12 miesięcy.

Banki mogą jednak stosować własne zasady. Część akceptuje tylko operaty zlecone przez siebie lub sporządzone przez rzeczoznawcę z listy. Operat przygotowany do innego celu, np. do sprawy spadkowej, może nie zostać uznany przy kredycie. Przed zamówieniem wyceny na własną rękę warto zapytać bank o wymagania.

Co zrobić, gdy wycena jest za niska

Niska wycena nie musi oznaczać odmowy, ale zmienia rachunek. Przykład ilustracyjny: cena mieszkania wynosi 600 000 zł, a operat określa wartość na 560 000 zł. Przy LTV 80% bank pożyczy maksymalnie 448 000 zł, a nie 480 000 zł. Brakujące 32 000 zł trzeba pokryć z własnych środków, jeśli transakcja ma dojść do skutku po tej cenie.

Możliwe kroki:

  1. Przeczytaj operat - sprawdź powierzchnię, stan techniczny, dobrane transakcje porównawcze i ewentualne błędy faktyczne.
  2. Zgłoś uwagi - jeśli widzisz pomyłkę, np. złą powierzchnię czy pominięty remont, poproś bank o weryfikację lub korektę. Dołącz dokumenty.
  3. Negocjuj cenę - niski operat bywa argumentem w rozmowie ze sprzedającym.
  4. Rozważ inny bank - kolejna wycena może dać inny wynik, ale oznacza dodatkowy koszt i czas.
  5. Zwiększ wkład własny - jeśli pozostałe elementy transakcji są dla Ciebie akceptowalne.

Istnieje też formalna ścieżka oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Ustawa przewiduje na nią termin do 2 miesięcy od zawarcia umowy o ocenę. Przy transakcji z terminami z umowy przedwstępnej bywa to zbyt długo, dlatego częściej wybiera się rozmowę z bankiem.

Wycena w trakcie spłaty kredytu

Bank monitoruje wartość zabezpieczeń także po udzieleniu kredytu. Rekomendacje KNF zobowiązują banki do rzetelnego gromadzenia danych o rynku nieruchomości i aktualizacji wartości zabezpieczeń. Dla kredytobiorcy nowa wycena ma znaczenie przede wszystkim przy zakończeniu ubezpieczenia niskiego wkładu, refinansowaniu lub zwiększeniu kwoty kredytu.

Jeśli wartość mieszkania wzrosła, nowy operat może obniżyć LTV. W zależności od umowy może to skrócić okres ubezpieczenia niskiego wkładu albo poprawić warunki przy zmianie banku. Aktualne oferty z różnymi progami LTV można porównać w zestawieniu kredytów hipotecznych.

Podsumowanie

Operat szacunkowy to opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Przy kredycie hipotecznym wyznacza wartość zabezpieczenia, od której bank liczy LTV. Mieszkania i typowe domy wycenia się najczęściej w podejściu porównawczym, opartym na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych.

Operat jest co do zasady ważny 12 miesięcy, z możliwością potwierdzenia aktualności, ale banki mogą mieć własne wymagania. Przy niskiej wycenie warto sprawdzić dane w operacie, zgłosić błędy, porozmawiać ze sprzedającym i dopiero potem zwiększać wkład własny. Koszty wyceny i ewentualnych dodatkowych zabezpieczeń powinny znaleźć się w porównaniu ofert, podobnie jak inne składniki RRSO.

Najczęstsze pytania

Kto płaci za operat szacunkowy do kredytu?

Najczęściej kredytobiorca, zgodnie z tabelą opłat banku lub cennikiem rzeczoznawcy. Informacje przekazywane przez bank przed zawarciem umowy powinny wskazywać, czy wycena jest wymagana, czy wiąże się z kosztem dla konsumenta i kto odpowiada za jej zapewnienie.

Czy mogę sam wybrać rzeczoznawcę?

Ustawa o kredycie hipotecznym mówi o rzeczoznawcy wskazanym w drodze porozumienia między kredytodawcą a konsumentem. W praktyce banki często przedstawiają listę akceptowanych rzeczoznawców, z której klient wybiera.

Ile ważny jest operat szacunkowy?

Co do zasady 12 miesięcy od sporządzenia, jeśli nie zmieniły się istotne czynniki. Rzeczoznawca może potwierdzić aktualność na kolejne 12 miesięcy. Bank może jednak wymagać nowej wyceny według własnych zasad.

Dlaczego wycena jest niższa niż ceny w ogłoszeniach?

Rzeczoznawca opiera się na cenach transakcyjnych, czyli tych, za które nieruchomości faktycznie zostały sprzedane. Ceny ofertowe w ogłoszeniach często są wyższe i obejmują margines na negocjacje. Dodatkowo transakcje referencyjne pochodzą z przeszłości, więc przy szybko rosnących cenach wycena może nie nadążać za bieżącymi ofertami, choć rzeczoznawca koryguje ceny o upływ czasu.

Czy operat do kredytu można wykorzystać do innego celu?

Operat sporządza się dla określonego celu. Rzeczoznawca nie odpowiada za jego wykorzystanie bez zgody do innego celu. Przy innej sprawie, np. podziale majątku, zwykle potrzebna jest odrębna wycena.

Źródła

Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej rekomendacji finansowej ani obietnicy uzyskania kredytu.