Para ogląda dwa mieszkania w podobnej cenie. Pierwsze jest w budowie, klucze będą za półtora roku. Drugie stoi w bloku z lat 90., a właściciel chce się wyprowadzić za dwa miesiące. Z perspektywy banku to dwie różne transakcje, mimo że wniosek dotyczy tego samego rodzaju produktu i podobnej kwoty.
Kredyt rynek pierwotny wtórny różni się przede wszystkim sposobem wypłaty pieniędzy, zabezpieczeniem w okresie przejściowym, kompletem dokumentów i kosztami okołotransakcyjnymi. Oprocentowanie, marża i zasady oceny zdolności kredytowej zwykle są w obu przypadkach liczone według tych samych reguł banku. Różnica leży w tym, co dzieje się między podpisaniem umowy a momentem, w którym bank ma wpisaną hipotekę.
Wybór rynku to decyzja mieszkaniowa, a nie kredytowa. Warto jednak znać konsekwencje finansowe każdej ścieżki, zanim podpisze się umowę rezerwacyjną albo przedwstępną. Część kosztów pojawia się dopiero po kilku miesiącach i łatwo o nich zapomnieć przy planowaniu budżetu.
Poniżej opisujemy mechanizm kredytu w obu wariantach. Przykłady są ilustracyjne. Szczegółowe wymogi, np. lista dokumentów czy forma zabezpieczenia przejściowego, zależą od konkretnego banku.
Co jest wspólne dla obu rynków
Niezależnie od źródła mieszkania bank ocenia zdolność kredytową, historię w BIK i wartość nieruchomości. Kwota kredytu wynika z relacji do tej wartości, czyli wskaźnika LTV. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wskazuje, że LTV dla kredytu mieszkaniowego nie powinno przekraczać 80%, a do 90% jest możliwe przy dodatkowym zabezpieczeniu części ponad próg. W praktyce oznacza to wkład własny co najmniej 10-20% wartości.
Wspólne są też podstawowe elementy umowy: okres spłaty, rodzaj rat, oprocentowanie stałe albo zmienne, ubezpieczenia wymagane przez bank i produkty dodatkowe. O tym, ile kredytu może udźwignąć budżet, piszemy w artykule Zdolność kredytowa - co wpływa i jak ją poprawić?.
Większość banków finansuje oba rynki, choć niektóre stawiają dodatkowe warunki przy inwestycjach deweloperskich, np. akceptację konkretnego projektu. Przed rezerwacją mieszkania od dewelopera dobrze jest zapytać bank, czy zna inwestycję i czy nie ma do niej zastrzeżeń.
Rynek pierwotny: wypłata w transzach
Przy zakupie mieszkania w budowie deweloper zawiera z nabywcą umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla danej inwestycji. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewiduje rachunki otwarte i zamknięte.
Przy rachunku otwartym bank powierniczy wypłaca deweloperowi środki etapami, po zakończeniu kolejnych faz budowy. Przy zamkniętym deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę. Z punktu widzenia kredytobiorcy ważne jest to, że kredyt nie jest wypłacany jednorazowo. Bank przelewa transze na rachunek powierniczy zgodnie z harmonogramem płatności z umowy deweloperskiej.
Konsekwencje dla budżetu:
- Odsetki od wypłaconej części - w okresie budowy płacisz odsetki od transz, które już wyszły z banku. Pierwsze raty mogą być niskie i rosną wraz z kolejnymi wypłatami.
- Wkład własny na początku - banki często wymagają, żeby wkład własny został wpłacony deweloperowi przed pierwszą transzą kredytu.
- Dwa koszty naraz - jeśli do odbioru mieszkania wynajmujesz lokal, przez kilkanaście miesięcy budżet obciąża czynsz i rosnąca rata.
- Wykończenie - mieszkanie od dewelopera zwykle wymaga dodatkowych nakładów. Część banków pozwala je sfinansować w ramach kredytu, inne nie.
Rynek pierwotny to także mieszkania gotowe, sprzedawane przez dewelopera po zakończeniu budowy. Wtedy transz zwykle nie ma, a transakcja pod względem wypłaty przypomina zakup z drugiej ręki. Cena zawiera VAT, więc kupujący nie płaci podatku PCC.
Zabezpieczenie przed wpisem hipoteki
Hipoteka może zostać wpisana dopiero wtedy, gdy mieszkanie ma własną księgę wieczystą. Przy inwestycji deweloperskiej dzieje się to po zakończeniu budowy, odbiorze, wyodrębnieniu lokalu i podpisaniu aktu przeniesienia własności. Następnie sąd wieczystoksięgowy musi rozpatrzyć wniosek o wpis. Od pierwszej transzy do wpisu hipoteki może minąć więcej niż rok.
Przez ten czas bank ma słabsze zabezpieczenie i najczęściej rekompensuje to sobie w jednej z form:
- podwyższona marża do czasu przedstawienia odpisu księgi wieczystej z wpisaną hipoteką,
- ubezpieczenie pomostowe, którego koszt przenosi na klienta,
- cesja praw z umowy deweloperskiej na rzecz banku.
Konkretny mechanizm i jego koszt wynikają z umowy kredytowej. Warto sprawdzić, od czego zależy zakończenie okresu przejściowego i kto ma dostarczyć dokument potwierdzający wpis. Zdarza się, że podwyższona marża obowiązuje dłużej, bo klient nie przekazał bankowi odpisu z księgi.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny działa w ramach Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloper odprowadza do niego składki od wpłat nabywców na rachunek powierniczy. Fundusz ma chronić pieniądze kupującego m.in. w razie upadłości dewelopera albo upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy. Obowiązkowa ochrona obejmuje inwestycje, w których sprzedaż ruszyła od 1 lipca 2022 r. Fundusz nie zastępuje jednak sprawdzenia inwestycji: prospektu informacyjnego, pozwolenia na budowę, stanu prawnego gruntu i historii firmy.
Rynek wtórny: jednorazowa wypłata i szybszy wpis
Przy mieszkaniu z drugiej ręki umowa sprzedaży jest zawierana od razu w formie aktu notarialnego. Kupujący staje się właścicielem w dniu aktu, a bank zwykle wypłaca całą kwotę jednorazowo, na rachunek sprzedającego albo częściowo na spłatę jego kredytu. Wniosek o wpis hipoteki notariusz składa elektronicznie po podpisaniu aktu.
Ponieważ lokal ma już księgę wieczystą, okres przejściowy jest krótszy. Nadal może jednak trwać kilka tygodni lub miesięcy, zależnie od obciążenia sądu. Podwyższona marża albo ubezpieczenie pomostowe mogą więc pojawić się także przy zakupie z rynku wtórnego.
Więcej pracy wymaga natomiast sprawdzenie stanu prawnego. Bank zwykle prosi o:
- odpis księgi wieczystej lub jej numer,
- umowę przedwstępną z ceną i terminem zawarcia umowy przyrzeczonej,
- zaświadczenie o braku zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty,
- zaświadczenie o osobach zameldowanych,
- przy lokalu obciążonym kredytem sprzedającego: zaświadczenie z jego banku o saldzie i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie,
- operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę.
Na rynku wtórnym bank niemal zawsze wycenia nieruchomość na podstawie operatu. Jeśli wycena wyjdzie niższa niż cena z umowy przedwstępnej, bank liczy LTV od niższej kwoty. Różnicę trzeba pokryć z wkładu własnego. Przy zakupie od dewelopera podstawą bywa cena z umowy, ale bank także ma prawo zlecić własną ocenę.
Koszty okołotransakcyjne w obu wariantach
Najbardziej widoczna różnica dotyczy podatków. Mieszkanie od dewelopera jest sprzedawane z VAT wliczonym w cenę. Przy zakupie od osoby fizycznej kupujący co do zasady płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej. Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu, jeśli nabywca nigdy nie posiadał takiej nieruchomości ani udziału w niej (z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w spadku). Zwolnienie stosuje notariusz przy akcie.
| Koszt | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Podatek od zakupu | VAT w cenie | PCC 2% albo zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu |
| Wypłata kredytu | Transze według harmonogramu | Zwykle jednorazowo |
| Okres przejściowy do wpisu hipoteki | Długi, często ponad rok | Krótszy, zależny od sądu |
| Wycena | Często na podstawie ceny z umowy | Operat szacunkowy |
| Prowizja pośrednika | Rzadko | Częsta przy zakupie przez biuro |
| Wykończenie | Zwykle potrzebne | Zależne od stanu lokalu |
Ilustracyjnie: przy mieszkaniu za 600 000 zł z rynku wtórnego PCC wynosi 12 000 zł, chyba że kupujący spełnia warunki zwolnienia. Do tego dochodzi taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, wypisy aktu i ewentualna prowizja pośrednika. Przy zakupie od dewelopera znika PCC, ale często pojawia się koszt wykończenia, który przy mieszkaniu używanym bywa mniejszy albo odroczony.
Koszty poza ceną zwykle nie są finansowane kredytem. Trzeba je mieć w gotówce obok wkładu własnego. Budżet przygotowany wyłącznie na wkład własny potrafi rozjechać się o kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Ryzyka i harmonogram
Na rynku pierwotnym głównym ryzykiem jest czas. Opóźnienie budowy przedłuża okres podwyższonej marży lub ubezpieczenia pomostowego i wydłuża płacenie za dotychczasowe mieszkanie. Umowa kredytowa ma zwykle określony termin wypłaty ostatniej transzy. Jeśli deweloper nie zdąży, potrzebny może być aneks.
Drugie ryzyko to zmiana stopy procentowej w trakcie budowy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata od kolejnych transz zależy od aktualnego wskaźnika. Kupujący, który liczy budżet według raty z dnia podpisania umowy, może zobaczyć inną kwotę po odbiorze kluczy.
Na rynku wtórnym ryzyko przesuwa się na stan prawny i techniczny. Służebności, dożywocie, nieuregulowany spadek po poprzednim właścicielu albo zameldowane osoby mogą opóźnić transakcję lub zablokować decyzję banku. Tu przydaje się dokładna lektura księgi wieczystej i umowa przedwstępna z warunkiem uzyskania kredytu.
Harmonogram na obu rynkach warto ułożyć od końca: kiedy trzeba mieć decyzję kredytową, kiedy wygasa oferta sprzedającego i ile trwa analiza w wybranym banku. Wtedy łatwiej zauważyć, czy terminy z umowy przedwstępnej są realne.
Jak przygotować się do wniosku
Kolejność działań jest podobna dla obu rynków:
- Policz budżet z kosztami poza ceną - wkład własny, podatek, notariusz, wykończenie, przeprowadzka i rezerwa.
- Sprawdź zdolność przed rezerwacją - wstępna symulacja w banku lub u doradcy pozwala nie podpisywać umowy przedwstępnej na zbyt dużą kwotę.
- Zapytaj o zabezpieczenie przejściowe - jak długo trwa, ile kosztuje i co trzeba dostarczyć, żeby je zakończyć.
- Zbierz dokumenty nieruchomości - na rynku pierwotnym umowę deweloperską, prospekt i harmonogram, na wtórnym dokumenty z księgi, spółdzielni lub wspólnoty.
- Porównaj całkowity koszt - przy tej samej kwocie i okresie zestaw RRSO, marżę, prowizję i wymagane produkty dodatkowe.
Aktualne oferty można zestawić w porównaniu kredytów hipotecznych. Wyliczenie porównywarki pozostaje orientacyjne, a ostateczne warunki zależą od analizy wniosku i nieruchomości. Jak czytać RRSO przy różnych wariantach, wyjaśniamy w artykule RRSO - co to jest?.
Podsumowanie
Rynek pierwotny i wtórny różnią się w kredycie głównie organizacją pieniędzy w czasie. Od dewelopera kredyt jest zwykle wypłacany w transzach na rachunek powierniczy, a okres do wpisu hipoteki bywa długi. Z drugiej ręki bank wypłaca pieniądze jednorazowo i szybciej uzyskuje pełne zabezpieczenie.
Po stronie kosztów kupujący od dewelopera nie płaci PCC, ale często musi wykończyć lokal i przez pewien czas łączyć ratę z najmem. Kupujący na rynku wtórnym może zapłacić 2% PCC, chyba że korzysta ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania, oraz częściej płaci prowizję pośrednikowi.
Przed wyborem warto porównać nie tylko cenę za metr, ale pełny harmonogram płatności i koszty okresu przejściowego. Ta sama rata może oznaczać różny wysiłek dla budżetu, zależnie od tego, kiedy zaczniesz ją płacić i czy przez ten czas nadal utrzymujesz inne mieszkanie.
Najczęstsze pytania
Czy kredyt na mieszkanie od dewelopera jest droższy?
Marża i oprocentowanie zwykle wynikają z tych samych zasad banku. Całkowity koszt może jednak różnić się przez dłuższy okres podwyższonej marży lub ubezpieczenia pomostowego przed wpisem hipoteki oraz przez koszty wykończenia, które nie zawsze wchodzą w kredyt.
Czy przy mieszkaniu z rynku wtórnego zawsze trzeba zapłacić 2% PCC?
Nie. Od 31 sierpnia 2023 r. z PCC zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania lub domu przez osobę fizyczną, która nie posiadała wcześniej takiej nieruchomości ani udziału w niej, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w spadku. Warunki sprawdza i stosuje notariusz.
Kiedy zaczyna się spłata kredytu na mieszkanie w budowie?
Odsetki nalicza się od każdej wypłaconej transzy. Zasady spłaty kapitału w okresie budowy określa umowa, np. przez okres karencji. Pełna rata zaczyna się zwykle po wypłacie ostatniej transzy.
Co chroni wpłaty na rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy oddziela pieniądze nabywców od majątku dewelopera. Dodatkowo Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zasilany składkami deweloperów, ma zwracać środki nabywcom w sytuacjach określonych w ustawie, m.in. przy upadłości dewelopera.
Czy bank może wycenić mieszkanie niżej niż cena zakupu?
Tak. Jeśli operat szacunkowy pokaże niższą wartość, bank obliczy maksymalną kwotę kredytu od tej wyceny. Brakującą część ceny trzeba wtedy pokryć z własnych środków albo renegocjować cenę ze sprzedającym.
Źródła
- Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - ISAP
- Kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym bez podatku PCC - gov.pl
- Rekomendacja S dotycząca ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie - KNF
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - UFG
Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej rekomendacji finansowej ani obietnicy uzyskania kredytu.