Młoda osoba zarabia wystarczająco, żeby płacić ratę, ale bank wylicza jej zdolność na kwotę niższą niż cena mieszkania. Rodzice mają stabilny dochód i brak rat. Pomysł wspólnego wniosku pojawia się naturalnie. Dla banku to rzeczywiście mocniejszy wniosek. Dla rodziny to decyzja, która wiąże wszystkich na wiele lat.
Współkredytobiorca kredytu jest stroną umowy na równi z głównym kredytobiorcą. Bank sumuje dochody i zobowiązania wszystkich osób, a każda z nich odpowiada za spłatę całego długu, nie tylko „swojej części”. Dołączenie rodzica nie jest więc formalnością ani gestem poparcia, tylko pełnoprawnym zobowiązaniem finansowym.
Ten układ może pomóc w zakupie pierwszego mieszkania. Ma jednak konsekwencje dla zdolności kredytowej rodziców, ich planów emerytalnych, a nawet dla spadku. Warto je znać przed wizytą w banku.
Poniżej opisujemy, jak bank ocenia wniosek z rodzicami, jaka jest odpowiedzialność każdej ze stron i jakie są alternatywy. Szczegółowe zasady, np. maksymalny wiek na koniec spłaty, zależą od banku.
Jak bank ocenia wniosek z rodzicami
Przy kilku kredytobiorcach bank analizuje łączny dochód gospodarstw, wszystkie ich wydatki i zobowiązania. Jeśli rodzice mieszkają osobno, bank uwzględnia koszty utrzymania dwóch gospodarstw domowych. Wzrost zdolności nie jest więc prostą sumą pensji.
Ważne czynniki:
- dochody rodziców - wysokość, forma i stabilność, w tym zbliżająca się emerytura,
- ich zobowiązania - raty, karty kredytowe, limity, poręczenia,
- historia w BIK - każdy współkredytobiorca jest sprawdzany osobno,
- wiek - bank zwykle ogranicza okres kredytu tak, by kończył się przed określonym wiekiem kredytobiorców.
Wiek jest często decydujący. Jeśli jeden z rodziców ma 55 lat, bank może skrócić maksymalny okres kredytu, bo liczy wiek najstarszego kredytobiorcy na koniec spłaty. Krótszy okres oznacza wyższą ratę. W efekcie dołączenie rodzica może zwiększyć dochód, ale jednocześnie skrócić okres, więc zdolność rośnie mniej, niż się wydaje. Zasady są różne w poszczególnych bankach.
Przykład: wpływ okresu na ratę
Załóżmy kredyt 400 000 zł z oprocentowaniem 7% w ratach równych. Obliczenie jest ilustracyjne i pomija opłaty.
| Okres spłaty | Rata miesięczna |
|---|---|
| 30 lat | 2661,21 zł |
| 25 lat | 2827,12 zł |
| 20 lat | 3101,20 zł |
Jeśli samodzielnie dziecko mogłoby wziąć kredyt na 30 lat, a z powodu wieku rodzica bank zaproponuje 20 lat, rata wzrośnie o około 440 zł. Część dodatkowego dochodu rodzica „zjada” więc wyższa rata. Z drugiej strony krótszy okres oznacza mniej odsetek w całym kredycie. Dlatego warto policzyć oba warianty, a nie zakładać, że wspólny wniosek zawsze daje więcej.
Bank może też uwzględnić przyszły spadek dochodu rodzica po przejściu na emeryturę. Jak bank liczy dochody i wydatki, opisujemy w artykule Zdolność kredytowa - co wpływa i jak ją poprawić?.
Odpowiedzialność solidarna
Współkredytobiorcy odpowiadają zwykle solidarnie. Zgodnie z Kodeksem cywilnym wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna. Bank nie musi najpierw szukać zapłaty u dziecka, zanim zwróci się do rodziców.
W praktyce oznacza to, że:
- Opóźnienie jednej osoby dotyka wszystkich - zaległość pojawi się w BIK każdego współkredytobiorcy.
- Bank może egzekwować dług od rodziców - także z ich wynagrodzenia czy emerytury, w granicach przepisów.
- Umowa obowiązuje niezależnie od relacji - kłótnia w rodzinie czy wyprowadzka dziecka nie zmieniają odpowiedzialności.
Warto porozmawiać wprost o scenariuszach: co, jeśli dziecko straci pracę, wyjedzie za granicę albo zechce sprzedać mieszkanie? Kto wtedy płaci i jak rodzina się rozlicza? Taka rozmowa jest łatwiejsza przed podpisaniem umowy.
Współkredytobiorca a współwłaściciel
Bycie współkredytobiorcą nie oznacza automatycznie bycia współwłaścicielem. Część banków dopuszcza, by rodzic był tylko stroną umowy kredytowej, a mieszkanie należało do dziecka. Inne wymagają, by kredytobiorcy byli również właścicielami nieruchomości. Warto sprawdzić to przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Każdy wariant ma konsekwencje:
- Rodzic bez udziału we własności odpowiada za dług, ale nie ma prawa do mieszkania. W razie problemów spłaca kredyt za nieruchomość, która do niego nie należy.
- Rodzic jako współwłaściciel ma udział w mieszkaniu. Przy sprzedaży potrzebna jest jego zgoda, a udział wchodzi w skład jego spadku.
Współwłasność może też wpłynąć na zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Zwolnienie przysługuje osobie, która nie posiadała wcześniej mieszkania ani domu, więc rodzic z własną nieruchomością może nie spełniać tego warunku co do swojego udziału. Szczegóły warto omówić z notariuszem.
Jak wyjść z kredytu
Zwolnienie współkredytobiorcy z długu wymaga zgody banku. Nie wystarczy porozumienie w rodzinie. Bank zwykle ocenia, czy pozostali kredytobiorcy samodzielnie mają zdolność do spłaty, i zawiera aneks do umowy.
Najczęstsze sytuacje:
- Dochód dziecka wzrósł - po kilku latach może samo spełniać wymogi banku.
- Saldo spadło - niższe zadłużenie oznacza niższe wymagania co do dochodu.
- Refinansowanie - nowy kredyt w innym banku tylko na dziecko spłaca wspólny kredyt.
Przy wyjściu rodzica z kredytu, gdy jest również współwłaścicielem, trzeba zdecydować, co z jego udziałem, np. darowizna na rzecz dziecka. To odrębna czynność u notariusza.
Praktycznym rozwiązaniem jest umówienie się w rodzinie na termin przeglądu, np. po kilku latach spłaty. Wtedy dziecko sprawdza w banku, czy samodzielnie spełnia wymagania, a rodzice wiedzą, kiedy mogą spodziewać się zakończenia swojego zobowiązania. Bank nie jest związany takim ustaleniem, ale plan porządkuje oczekiwania.
Alternatywy dla wspólnego kredytu
Wspólny kredyt nie jest jedynym sposobem, by rodzice pomogli w zakupie.
Darowizna na wkład własny. Rodzice przekazują część pieniędzy, a dziecko zaciąga kredyt samodzielnie. Nabycie od najbliższej rodziny może być zwolnione z podatku od spadków i darowizn, jeśli zostanie zgłoszone do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy, a pieniądze trafią na rachunek bankowy obdarowanego. Warunki szczegółowo opisuje serwis podatki.gov.pl. Większy wkład obniża kwotę kredytu i może wyeliminować ubezpieczenie niskiego wkładu.
Poręczenie. Rodzic nie jest stroną umowy kredytowej, ale zobowiązuje się spłacić dług, jeśli nie zrobi tego dłużnik. Banki rzadziej przyjmują poręczenie przy kredytach hipotecznych, a poręczyciel i tak ponosi realne ryzyko.
Dodatkowe zabezpieczenie na nieruchomości rodziców. Część banków dopuszcza hipotekę na drugiej nieruchomości. To obciąża majątek rodziców, ale nie zawsze zwiększa zdolność kredytową dziecka.
Konsekwencje dla rodziców
Współkredytobiorca ma wspólny kredyt w swoim raporcie BIK jako aktywne zobowiązanie. Przy kolejnym wniosku, np. o kredyt gotówkowy na remont albo samochód, bank wliczy ratę hipoteczną do obciążeń rodziców. Ich zdolność kredytowa może spaść nawet wtedy, gdy ratę płaci w całości dziecko.
Znaczenie ma również spadek. Po śmierci współkredytobiorcy jego długi wchodzą do masy spadkowej, a spadkobiercy odpowiadają za nie według zasad prawa spadkowego. Ubezpieczenie na życie powiązane z kredytem może ograniczyć ten problem, ale jego zakres i koszt trzeba sprawdzić w warunkach polisy.
Przy kilkorgu dzieciach warto pomyśleć o równowadze w rodzinie. Pomoc jednemu dziecku w postaci wspólnego kredytu może wymagać rozmowy z rodzeństwem, szczególnie gdy rodzice są też współwłaścicielami mieszkania.
Jak przygotować wspólny wniosek
- Policzcie zdolność w kilku wariantach - samo dziecko, dziecko z jednym rodzicem, z obojgiem. Wiek i obciążenia mogą sprawić, że wariant z jednym rodzicem wypadnie lepiej.
- Sprawdźcie raporty BIK wszystkich osób - błędy w danych jednego współkredytobiorcy wpływają na cały wniosek.
- Ustalcie kwestię własności - zapytajcie bank o wymagania i porozmawiajcie z notariuszem.
- Spiszcie zasady w rodzinie - kto płaci ratę, co w razie sprzedaży mieszkania, kiedy rodzice wyjdą z kredytu.
- Porównajcie oferty - aktualne propozycje można zestawić w porównaniu kredytów hipotecznych. Przed złożeniem wniosku warto też sprawdzić dane w BIK, opisane w artykule BIK - jakie dane widzi bank i jak sprawdzić raport?.
Podsumowanie
Rodzic jako współkredytobiorca może zwiększyć zdolność kredytową i umożliwić zakup mieszkania. W zamian przyjmuje solidarną odpowiedzialność za cały dług, a kredyt obciąża jego historię w BIK i zdolność do kolejnych kredytów. Wiek rodzica może skrócić okres spłaty i podnieść ratę.
Przed decyzją ustalcie kwestię własności mieszkania, zasady rozliczeń w rodzinie i plan wyjścia rodziców z kredytu. Rozważcie też alternatywy, np. darowiznę na wkład własny, która nie wiąże rodziców z bankiem na kilkadziesiąt lat. Wspólna umowa ma sens wtedy, gdy wszyscy rozumieją, za co odpowiadają i co zrobią, gdy sytuacja się zmieni.
Najczęstsze pytania
Czy rodzic musi być współwłaścicielem mieszkania?
To zależy od banku. Część banków dopuszcza współkredytobiorcę bez udziału we własności, inne tego wymagają. Warto zapytać przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Za jaką część kredytu odpowiada współkredytobiorca?
Zwykle za całość. Odpowiedzialność solidarna oznacza, że bank może żądać spłaty całego długu od każdego ze współkredytobiorców.
Czy można usunąć rodzica z kredytu po kilku latach?
Tak, ale wymaga to zgody banku i aneksu. Bank sprawdzi, czy pozostały kredytobiorca samodzielnie ma zdolność. Alternatywą jest refinansowanie w innym banku.
Czy wiek rodzica wpływa na kredyt?
Tak. Banki zwykle ograniczają okres kredytu tak, by zakończył się przed określonym wiekiem kredytobiorcy. Starszy rodzic może skrócić maksymalny okres i podnieść ratę.
Czy darowizna od rodziców na wkład własny jest opodatkowana?
Nabycie od najbliższej rodziny może być zwolnione z podatku, jeśli zostanie zgłoszone na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy, a pieniądze zostaną przekazane na rachunek bankowy. Szczegółowe warunki opisuje podatki.gov.pl.
Czy emeryt może być współkredytobiorcą?
Tak, emerytura jest dochodem, który banki zwykle akceptują, bo jest regularna i stabilna. Ograniczeniem pozostaje wiek na koniec spłaty. Przy starszym rodzicu bank może zaproponować krótszy okres albo zaakceptować wspólny wniosek tylko w części kwoty.
Czy rodzice muszą mieszkać w kupowanym mieszkaniu?
Nie. Współkredytobiorca nie musi w nim mieszkać. Bank uwzględni jednak koszty utrzymania jego własnego gospodarstwa domowego przy ocenie zdolności kredytowej.
Źródła
- Kodeks cywilny, tekst jednolity - ISAP
- Nabycie spadku lub darowizny w najbliższej rodzinie - zwolnienie od podatku - podatki.gov.pl
- Zgłoś otrzymanie majątku ze spadku lub darowizny (SD-Z2) - gov.pl
- Kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym bez podatku PCC - gov.pl
Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej rekomendacji finansowej ani obietnicy uzyskania kredytu.