W symulacji kredytu hipotecznego marża wygląda na jedną liczbę. W umowie często pojawiają się jednak dwa dodatkowe mechanizmy, które przez pewien czas ją podnoszą. Pierwszy działa do wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Drugi do momentu, w którym zadłużenie spadnie poniżej określonej części wartości nieruchomości.
Ubezpieczenie pomostowe chroni bank w okresie, gdy kredyt jest już wypłacony, a hipoteka jeszcze nie została wpisana. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, w skrócie UNWW, zabezpiecza część kredytu przekraczającą standardowy poziom LTV. Oba rozwiązania chronią kredytodawcę, a płaci za nie zwykle kredytobiorca.
Pytanie „ile kosztuje” nie ma jednej odpowiedzi. Cena zależy od formy rozliczenia, kwoty kredytu i przede wszystkim czasu trwania ochrony. Ten sam dodatek do marży może kosztować kilkaset złotych albo kilkanaście tysięcy, zależnie od tego, jak długo obowiązuje.
Poniżej wyjaśniamy, jak działają oba mechanizmy, jak policzyć ich koszt na własnym przykładzie i co sprawdzić w umowie. Liczby w przykładach są ilustracyjne i nie opisują oferty żadnego konkretnego banku.
Ubezpieczenie pomostowe - co chroni
Hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego. Powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Między wypłatą pieniędzy a wpisem mija jednak czas, a bank w tym okresie ma słabsze zabezpieczenie.
Na rynku wtórnym ten okres zależy głównie od czasu rozpatrywania wniosku przez sąd wieczystoksięgowy. Przy zakupie od dewelopera jest znacznie dłuższy, bo hipotekę można wpisać dopiero po wyodrębnieniu lokalu i przeniesieniu własności. Od pierwszej transzy do wpisu może minąć ponad rok.
Bank może rozliczać ten okres na kilka sposobów:
- podwyższona marża - oprocentowanie jest wyższe o określoną liczbę punktów procentowych do czasu przedstawienia dokumentu potwierdzającego wpis,
- składka ubezpieczeniowa - bank zawiera umowę z ubezpieczycielem i przenosi koszt na klienta, np. w formie opłaty miesięcznej,
- inne zabezpieczenia przejściowe - np. cesja praw z umowy deweloperskiej.
Forma zależy od banku i powinna być opisana w umowie, razem z warunkiem zakończenia okresu przejściowego.
Ile kosztuje ubezpieczenie pomostowe - przykład
Załóżmy kredyt 400 000 zł i podwyższenie marży o 1 punkt procentowy do wpisu hipoteki. Przybliżony dodatkowy koszt to odsetki od salda liczone według tej różnicy.
| Czas do wpisu hipoteki | Dodatkowy koszt przy +1 pp |
|---|---|
| 3 miesiące | ok. 1000 zł |
| 6 miesięcy | ok. 2000 zł |
| 12 miesięcy | ok. 4000 zł |
| 18 miesięcy | ok. 6000 zł |
Obliczenie jest uproszczone: przyjmuje stałe saldo i pomija spłatę kapitału w tym czasie. Przy kredycie od dewelopera wypłacanym w transzach dodatkowy koszt liczy się tylko od wypłaconej części, więc może być niższy w pierwszych miesiącach.
Najważniejsza zmienna to czas. Nie wpłyniesz na tempo pracy sądu, ale możesz uniknąć opóźnienia po swojej stronie. Zdarza się, że wpis jest dokonany, a bank nadal nalicza podwyższoną marżę, bo nie otrzymał potwierdzenia. Warto sprawdzić, czy bank sam weryfikuje elektroniczną księgę wieczystą, czy oczekuje dostarczenia odpisu.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - kiedy się pojawia
Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wskazuje, że LTV kredytu mieszkaniowego nie powinno przekraczać 80% wartości nieruchomości. Do 90% jest możliwe, jeśli część ponad próg ma odpowiednie dodatkowe zabezpieczenie. Jednym z nich jest właśnie UNWW.
Przykład: mieszkanie kosztuje 500 000 zł. Przy wkładzie 20% kredyt wynosi 400 000 zł, a LTV 80%. Przy wkładzie 10% kredyt wynosi 450 000 zł, a LTV 90%. Brakujące 50 000 zł wkładu bank zabezpiecza dodatkowo.
Rozliczenie bywa różne:
- Podwyższona marża do czasu, aż saldo spadnie do poziomu odpowiadającego 80% LTV.
- Jednorazowa składka liczona od brakującej części wkładu, czasem odnawiana po określonym okresie, jeśli próg nie został osiągnięty.
- Brak wydzielonej opłaty - część banków uwzględnia wyższe ryzyko w marży przez cały okres albo stosuje inne zabezpieczenia.
Ubezpieczenie niskiego wkładu chroni bank, nie kredytobiorcę. Jeśli ubezpieczyciel wypłaci bankowi świadczenie, może dochodzić zwrotu od kredytobiorcy w drodze regresu, zależnie od warunków umowy ubezpieczenia.
Ile kosztuje UNWW - przykład
Przyjmijmy kredyt 450 000 zł na 30 lat, oprocentowanie 7%, raty równe, podwyższenie marży o 0,25 punktu procentowego do czasu spadku salda do 400 000 zł. Wartość mieszkania się nie zmienia.
Rata wynosi około 2993,86 zł. Saldo spada do 400 000 zł dopiero po 101 miesiącach, czyli ponad 8 latach. Dodatkowe odsetki z tytułu podwyższonej marży wyniosą w tym czasie około 9000 zł. Przy racie równej na początku spłaca się głównie odsetki, więc kapitał maleje powoli.
Czas można skrócić nadpłatą. Wpłata około 50 000 zł obniżyłaby saldo do progu od razu. Część umów pozwala też zakończyć UNWW po nowej wycenie, jeśli wartość nieruchomości wzrosła i LTV spadło poniżej progu. To zależy od zapisów umowy i polityki banku, więc warto zapytać o to przed podpisaniem. Jak rozważyć nadpłatę na tle innych potrzeb budżetu, opisujemy w artykule Jak wybrać okres kredytu?.
Jak policzyć koszt na własnym przykładzie
Do przybliżonego wyliczenia wystarczą cztery dane z oferty lub symulacji: kwota kredytu, sposób rozliczenia dodatku, jego wysokość i przewidywany czas trwania.
- Dla podwyższonej marży pomnóż saldo przez liczbę punktów procentowych dodatku, podziel przez 12 i pomnóż przez liczbę miesięcy. Przy transzach licz osobno dla każdej wypłaconej części.
- Dla składki jednorazowej sprawdź, od jakiej kwoty jest liczona i na jaki okres obowiązuje. Jeśli po tym okresie LTV nadal przekracza próg, ustal, czy bank pobierze kolejną składkę.
- Dla czasu trwania UNWW poproś bank o harmonogram spłaty i znajdź w nim miesiąc, w którym saldo spada poniżej 80% wartości nieruchomości z wyceny.
- Dla czasu trwania pomostowego przyjmij ostrożny wariant. Przy mieszkaniu w budowie licz od pierwszej transzy do planowanego przeniesienia własności, a potem dodaj czas oczekiwania na wpis.
Wynik warto porównać z różnicą w marży między ofertami. Bank z niższą marżą podstawową, ale długim i drogim okresem przejściowym, może okazać się droższy w pierwszych latach niż bank z nieco wyższą marżą bez dodatków.
Co sprawdzić w umowie
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w poglądzie z 2018 r. wskazał, że niejasne klauzule o UNWW mogą naruszać interesy konsumentów. Chodziło m.in. o zapisy, które nie wyjaśniały, kto jest chroniony, jak liczony jest koszt i kiedy ochrona się kończy. Rzecznik Finansowy także zajmował się sporami o UNWW. Dotyczyły one głównie starszych umów, w tym kredytów frankowych.
Przed podpisaniem umowy warto odpowiedzieć sobie na kilka pytań:
- W jakiej formie bank rozlicza oba zabezpieczenia: marża, składka czy inna opłata?
- Jak długo trwa ochrona i co dokładnie ją kończy: wpis hipoteki, spadek salda, nowa wycena?
- Kto dostarcza dokumenty potwierdzające wpis lub nowe LTV i w jakim terminie bank je uwzględnia?
- Czy przy UNWW przysługuje zwrot części składki, jeśli próg zostanie osiągnięty wcześniej?
- Czy przewidziany jest regres ubezpieczyciela wobec kredytobiorcy?
Wszystkie te koszty powinny być widoczne w formularzu informacyjnym i RRSO. Porównanie ofert z różnym sposobem rozliczania dodatków wymaga jednak przeliczenia na własny scenariusz. O tym, co obejmuje RRSO, piszemy w artykule RRSO - co to jest?.
Jak ograniczyć te koszty
Nie da się ich całkowicie uniknąć w każdej sytuacji, ale można wpływać na ich wysokość:
- Wyższy wkład własny - wkład 20% eliminuje UNWW. Warto porównać, ile kosztuje dłuższe oszczędzanie w stosunku do dodatkowej marży.
- Wybór rynku i terminu - zakup gotowego mieszkania skraca okres pomostowy w porównaniu z lokalem w budowie.
- Sprawne formalności - po akcie notarialnym sprawdzaj stan wniosku w elektronicznej księdze wieczystej i niezwłocznie informuj bank o wpisie.
- Plan nadpłat - nadpłata tuż po uruchomieniu kredytu skraca czas do osiągnięcia progu LTV.
- Program z gwarancją - rodzinny kredyt mieszkaniowy z gwarancją BGK pozwala zastąpić brakujący wkład gwarancją państwowego banku. Według BGK kredyty w programie są udzielane do końca 2030 r. Program ma własne warunki, m.in. dotyczące pierwszego mieszkania.
Porównując oferty, zestaw je na tych samych założeniach: kwota, okres, czas do wpisu hipoteki i czas do spadku LTV. Aktualne propozycje można sprawdzić w porównaniu kredytów hipotecznych.
Podsumowanie
Ubezpieczenie pomostowe działa od wypłaty kredytu do wpisu hipoteki. Ubezpieczenie niskiego wkładu działa, dopóki kredyt przekracza 80% wartości nieruchomości. Oba chronią bank i najczęściej są rozliczane podwyższoną marżą albo składką przenoszoną na klienta.
Koszt zależy przede wszystkim od czasu trwania. Przy pomostowym decyduje tempo formalności, przy UNWW tempo spłaty kapitału, nadpłaty i ewentualna nowa wycena. W przykładach z artykułu kilka miesięcy podwyższonej marży kosztowało od 1000 do 2000 zł, a ponad 8 lat niewielkiego dodatku około 9000 zł.
Przed podpisaniem umowy ustal, jak bank liczy oba koszty, co kończy okres ochrony i kto dostarcza dokumenty. To pozwala porównać oferty realnie, a nie tylko po marży z symulacji.
Najczęstsze pytania
Czy ubezpieczenie pomostowe dotyczy tylko rynku pierwotnego?
Nie. Stosuje się je zawsze, gdy kredyt jest wypłacony przed wpisem hipoteki. Na rynku wtórnym trwa zwykle krócej, bo lokal ma już księgę wieczystą.
Czy ubezpieczenie niskiego wkładu chroni kredytobiorcę?
Nie. Chroni bank przed stratą na części kredytu przekraczającej standardowy poziom LTV. Umowa może przewidywać regres ubezpieczyciela wobec kredytobiorcy.
Kiedy kończy się ubezpieczenie niskiego wkładu?
Zwykle wtedy, gdy saldo kredytu spadnie do poziomu odpowiadającego 80% wartości nieruchomości. Warunek zakończenia i sposób jego potwierdzenia określa umowa.
Czy można uniknąć ubezpieczenia pomostowego?
Nie zawsze. Można jednak skrócić jego czas, dbając o szybkie złożenie wniosku o wpis i dostarczenie potwierdzenia do banku. Przy rynku pierwotnym okres zależy też od tempa budowy i wyodrębnienia lokalu.
Czy koszt UNWW jest wliczony w RRSO?
Koszty wymagane do uzyskania kredytu powinny być uwzględnione w RRSO na warunkach określonych w przepisach. Ponieważ RRSO opiera się na założeniach, warto dodatkowo policzyć koszt na własnym scenariuszu spłaty.
Źródła
- Rekomendacja S dotycząca ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie - KNF
- Ogólny istotny pogląd Prezesa UOKiK w sprawie klauzul dotyczących ubezpieczenia niskiego wkładu własnego - UOKiK
- Skarga nadzwyczajna Rzecznika Finansowego w sporze o UNWW - Rzecznik Finansowy
- Program Mieszkanie bez wkładu własnego - BGK
Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej rekomendacji finansowej ani obietnicy uzyskania kredytu.